通货膨胀的话题最近占据了新闻的主要位置. 让我们把高通胀率的原因放在一边，仔细看看它对房价的影响.
首先我想说的是，我没有水晶球(或德罗宁), 所以我不能告诉你未来会怎样. 在住房的供给和需求中，有多种因素在起作用，而这些因素往往会产生相互矛盾的影响. 尽管如此, 高通胀率确实给这个等式增加了一些值得注意的新变量.
首先，我们来谈谈有效需求. 有很多潜在的买家, 但有效需求的关键是意愿和意愿 能力 买家. 我将从购买力的角度来讨论这种能力.
抵押贷款利率变化的影响
美联储一直在调整货币政策以应对通胀. 这些行动与利率的重大变化相关. 这张图表显示了过去五年30年期抵押贷款的利率.
加息对购买力产生了重大影响. 考虑这个场景:
有2美元抵押贷款支付预算的买家,每月存100美元,付首期款. 买家能承受的最高房价会随着利率环境的变化而急剧变化:
在这个例子中，利率从3%增加到6%.5%导致购买力损失15.8万美元. 这意味着，当利率为3%时，处于买家预算顶端的房子，在利率达到6%时，价格必须下降27%以上，才能让同一买家负担得起.5%.
这让我们对历史有了一点了解. 回顾一下利率图表，你可以看到，2019年至2021年期间利率的下降导致了与上面例子中描述的完全相反的情况. 利率从4%的高位降至2%的高位，是这两年房价历史性增长的重要原因.
消费者价格也在发挥作用
利率效应并不是影响有效需求的唯一与通胀相关的因素. 考虑我们的示例买家的剩余预算. 根据美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics) 2022年6月的数据，工资和薪水增长了5%.与去年相比增长了3%. 一个好消息! 买家的口袋里多了一点钱，但他们的开支呢? 截至2022年6月，通货膨胀率(消费者价格指数)超过9%. 因此，虽然买家可能会有更多的收入，但在支出方面，他们可能会损失很多. 这种支出的增加意味着这个例子中的买家在支付月供时将会更加困难. 我们可以推断出，一部分预算用于买房的钱最终会花在杂货上，这并非不合理, 气体, 还有其他项目. 这对购买力有直接影响.
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缓解因素
谈到通货膨胀，还有其他因素在起作用. 记住，有效需求包含a 愿意 有能力的买家. 高通胀促使人们不持有现金. 在通货膨胀周期中，持有现金是一场失败的游戏. 每天，同样的一美元能买到的东西会越来越少. 因此，人们有动机将现金转移到2021十大正规彩票app等硬资产上. 人口结构的变化也会继续影响2021十大正规彩票app的整体需求. 最重要的人口变化是千禧一代的人口膨胀，这是购房的最佳年龄.
别忘了，需求只是等式的一半. 住房供应相对于需求有所增加，但在许多市场仍处于低位. 考虑一个市场，每10个买家对应一个卖家. 库存可能翻倍，需求可能减少一半，但仍然是卖方市场.
买家和卖家的预期也很重要
在短期内，期望，也就是买家和卖家 认为 未来会发生什么——会对市场产生巨大影响吗. 在我工作的几个地区, 最初利率的上升实际上导致了价格在短时间内的上涨. 那些能够负担得起最初利率上涨的买家，以及那些预计利率将继续上涨的买家，担心从长远来看，他们会被挤出市场, 所以他们现在选择支付保费来锁定他们的费率和价格. 这种现象是短暂的，但证明了感知在推动定价决策方面的力量, 即使这些决定可能与市场情况的实际变化背道而驰.
展望未来
虽然没人知道未来会怎样，但高通胀的周期以前也发生过. 对于我们这些还没有出生的人(或者在20世纪70年代通货膨胀率达到两位数时还没有长大到可以看到新闻的人), 也许你花点时间做点调查是值得的. 我最近偶然发现 货币恶作剧:货币史上的插曲 米尔顿·弗里德曼. 这本书对通货膨胀作了一些极好的分析. 通货膨胀最终会影响国家债务, 税率, 政府支出, 以及整个经济的产出(GDP). 在这个瞬息万变的世界中获得更多的信息和保持意识将有助于我们更好地为我们的2021十大正规彩票app客户服务，并为我们的业务做好准备，以应对不断变化的市场条件.
本文的一个版本先前发表在Appraisal Buzz上.