立法由86人通过th 德州立法机关明确规定，执照持有人必须了解其工作所在地理区域的当地市场问题，以及出售或租赁的特定类型财产所涉及的特征. 德克萨斯州2021十大正规彩票app委员会对第535条进行了相应的修改.2, 代理的责任, 今年早些时候，该法案要求经纪公司确保其担保代理具有地域竞争力.

大多数有经验的特工都理解这个概念，通过在法律中加入这一澄清，86th 德克萨斯州立法机构正在强调这项义务对许可证持有者的重要性.

该立法还促使修订TREC规则531.3、能力. 根据规定，许可证持有人必须:

  1. 了解当地市场的问题和条件，影响2021十大正规彩票app的地理区域，在许可证持有人提供服务给客户
  2. 了解国家，州和地方2021十大正规彩票app行业的问题和发展
  3. 在经纪业务中运用判断力和技巧
  4. 在为他人中介的特定类型的2021十大正规彩票app所涉及的特点方面接受教育.

你如何变得有能力? 首先，要记住2021十大正规彩票app是一种立体产品. 你不能仅仅依靠航拍照片和地图来给你“脚踏实地”的观察，从而为你的客户提供有能力的2021十大正规彩票app，并获得对市场的专业理解.

其次，你必须清楚地识别正在中介的2021十大正规彩票app的具体类型. 虽然2021十大正规彩票app经纪的两种最基本的类型——住宅和商业——之间似乎有明显的区别，但也有许多变化和细微差别.

例如, 一个只从事单户住宅转售经纪活动的代理人在代表租户在休斯顿市中心租赁办公空间之前，当然需要接受培训和教育. 零售租赁同样复杂.

2021十大正规彩票app经纪中最复杂和最具挑战性的领域之一是农场和牧场经纪.

如何培养自己的能力

REALTOR®道德和能力准则

文章2, 11, 和《REALTOR®道德准则》第12条提供了具体的指导方针和标准，以便REALTOR®在考虑的领域和特定类型的2021十大正规彩票app中具有竞争力.

第2条规定REALTORS®将避免夸张, 误传, 或者隐瞒与财产或者交易有关的事实. 遵守, REALTOR®必须具有地理和特定类型的物业能力.

第11条要求REALTOR®符合特定类型财产所需的实践和能力标准. 第十一条, 实务标准11-1为REALTORS®提供价值或价格意见提供了具体的指导方针. (在德克萨斯州, 许可证持有人不能提供“价值意见”，但可以提供价格估计. 参见TREC规则535.17查看更多.)

第12条要求REALTORS®在他们的2021十大正规彩票app宣传中诚实和真实，并在他们的广告中呈现真实的画面, 市场营销, 以及其他表现形式. 这样做, REALTOR®必须对所售物业的特定类型具有胜任能力, 购买, 或者租给别人.

有一些基本的通用的基础实践，你可以应用于建立胜任能力技能. 首先依靠你的担保经纪人的专业知识. Find a mentor who has expert competence in the type of property and its local marketplace; there is no substitute for personal, 专业经验，了解任何地方2021十大正规彩票app市场的独特特点和文化.

这里有一些实用的2021十大正规彩票app，可以帮助经纪人获得竞争力，适用于几乎所有的2021十大正规彩票app经纪公司:

搜索可用的MLS数据. MLS提供了业内最好的2021十大正规彩票app数据平台. 然而, 大多数商业, 零售, 新屋, 办公室仓库, 农场和牧场财产不在MLS系统中. 如果该物业位于美国职业棒球大联盟管辖范围内, 进行比较市场分析可以帮助你在当地市场建立竞争力.

访问县鉴定区网站. 德克萨斯州几乎所有254个县都有评估区网站，提供当前估值和随时间变化的信息, 土地面积和改善情况, 不同税收管辖区的税率, 还有更多.

有能力的代理人将审查评估区公开提供的大量信息. 采访在该地区工作的评估师可以提供非常丰富的信息. 请记住，当地的商业文化是高度可变的, 这些文化差异往往反映在当地的官方出版物中.

熟悉该地区的不动产记录. 公众不仅可以获得归档的地契, 但矿产租赁也是如此, 矿物及水契约, 和细分平台.

经纪人如何帮助经纪人遵守TREC规则

德州2021十大正规彩票app经纪人®为会员提供 示范经纪政策及程序手册 以99美元的价格.99加税. 免费更新包括作为您的购买的一部分. 该手册为德州经纪人提供了TREC要求的书面政策和程序. 即将修订的手册将为许可证持有人提供实用指南，以满足地理能力要求，以及经纪人可以使用的逐步方法，以确保其赞助代理满足能力要求. 具体地说, 第三章, “建立能力,，为制定政策及执行既定政策的程序提供指引.

与辅助服务提供商交谈. 向该地区的业权公司代表征求专业顾问(如测量师)的2021十大正规彩票app, 律师, 架构师, 土木及结构工程师, 岩土工程师, 和其他人. 跟进这些专业顾问，发现潜在的市场信息, 地理信息, 以及无数其他可能是当地市场独有的信息.

与其他在销售和租赁标志上有记录的经纪人和代理交谈. 询问一下当地市场的现状. 了解一下该地区是否提供继续教育课程，其中包括有关2021十大正规彩票app行业当前情况的信息.

与农场服务局的代表交谈. 如果你有兴趣扩大你对农场和牧场的了解, 与当地FSA办公室联系. FSA办公室通常会有老的航拍照片，有时可以追溯到20世纪40年代. 你也可以了解农业补贴. 顺便拜访一下当地的农具经销商，如约翰迪尔或久保田, 饲料和种子供应商店, 当地的木材场和五金店, 在当今动荡的能源市场中, 和该地区的石油和天然气开采商谈谈.

开展地下水涵养区研究. 在地下水保护区(GCD)提供经纪服务的, 其中包括城市地区以及该州部分地区的农村地区, 与GCD总经理和员工讨论地下水法规和豁免. 访问德克萨斯州水资源开发委员会和德克萨斯州环境质量委员会(TCEQ)网站，就可以看到当地GCD对该地区地下水拥有管辖权的州的地图. 几乎所有的gcd现在都有网站，其中包括联系信息和供公众审查的规则和章程. 你可以从TCEQ网站了解该地区的水权问题.

进行市场研究. 一份市场研究报告是一张所有相邻地区的地图，每个地区都有相应的编号. 这可以帮助你建立一个个人的市场可视化数据库.

在当地市场呆上几天，你就可以为你和你的客户建立一个宝贵的独特的当地信息档案. 在短信和电子邮件泛滥的今天, 对于想要获得特定类型2021十大正规彩票app特征的能力的经纪人来说，面对面的访谈已经占据了中心舞台的意义.

任何先前的2021十大正规彩票app都可以修改，以适应所有类型的2021十大正规彩票app. 通过能力，你可以更好地为公众服务.