National appraisal organizations are developing training to prevent unconscious bias in valuations. Several groups have recently committed to a review of their code of ethics 和 governing documents to ensure that they firmly address bias 和 discrimination issues among protected classes.

你知道估价是2021十大正规彩票app行业的重要组成部分. 你以前和评估师合作过. 然而，许多经纪人对评估师的工作感到困惑, 在评估过程中什么是允许的, 以及经纪人和他们的客户如何与估价师合作.

德州2021十大正规彩票app经纪人®杂志询问了两位持牌2021十大正规彩票app经纪人，他们也是认证估价师, 安吉洛·阿莫里洛和坎迪·库克, 帮助澄清关于如何与评估师合作的误解.

库克说:“不要把评估师视为减速带. “我们就是安全带. 我们通过对财产的真正价值进行估价来保证消费者的安全. 我们也保证整个借贷行业的安全. Backing up our appraisals with data helps avoid the practices that led to the 2007-2008 financial crisis.”

为什么评估师现在这么忙?

糖果库克, 谁是注册一般评估师, says agents 和 clients are complaining that appraisals are taking too long to complete. 的 housing market is red-hot 和 there are not enough appraisers to do all the work, she explains.

“我们太忙了，太不知所措了. 我们已经把接下来两周的所有预约时间都安排满了。”库克说. “有人说他们需要赶时间? OK, 好吧, how would you feel if I gave somebody else a rush 和 bumped you back two days even though you were already in line?”

的 number of appraisers nationwide has been decreasing, according to Appraisal Institute data. 2014年有87130名估价师，而2018年有78015名估价师. 库克说，年龄是造成短缺的一个因素. 2019年第一季度，大约20%的估价师年龄在66岁或以上. 当这些估价师退休时, the next generations of appraisers will be smaller unless more people come into the profession. 不到30%的估价师年龄在50岁或以下.

不要试图影响评估

买家向银行支付评估费用，但评估人员不为买家工作. Lenders hire appraisers as impartial third parties to figure out a property’s market value. 因此，贷款人就是客户. 价值是由许多因素决定的, 包括位置, 条件, 改进, 设施, 以及市场趋势, 根据评估协会的说法.

“我们的任务是确定这处房产的价值, 我们必须有文件来支持它,库克说。.

评估师必须完全不带偏见. 的 appraiser certifies that the appraisal was objective before delivering it to the lender. 贷款人然后使用评估来决定借给购房者多少钱. “如果银行把这笔钱借给借款人，一年后借款人违约, 银行能出售房产并收回所有的钱吗? 这就是这一切的意义所在，”她说.

Regardless of the sale price, the lender will only lend money based on the appraised value. 你或你的客户不能影响估价师得出某个价值. 如果您或您的客户试图这样做, 评估师可能会忽略这一点——他们甚至可能会放弃这项任务.

11与估价师分享的文件

你和你的客户可以与鉴定人分享这些文件, 根据注册总估价师糖果库克的说法:

  • 完成已执行的合同，包括所有的附录和修改. 贷款人并不总是把所有的文件寄给估价师.
  • 以前的检验报告副本. 的 T-47住宅不动产宣誓书 (TXR 1907)不必包括在内. 这项调查为鉴定人提供了许多信息, 包括洪水危险地区和侵占地区.
  • 业主提供的改进清单.
  • 多个报价信息. 这取决于卖家想要披露多少信息. 他们可以提供所有报价的副本，也可以只提供部分报价.
  • 蓝图. If the property is unique, large, or difficult to measure, plans will help 的评估师.
  • 一份你认为该社区最近的销售情况和房源列表.
  • 有关任何场外销售或口袋清单的信息.
  • 关于可能存在问题的可比属性的信息. 如果你知道什么是错误的或没有披露在MLS, 写在合同上，交给评估师.
  • 你的CMA.
  • 关于买家还看过哪些房产的信息. 这需要与上市公司和买家代理商合作.
  • 社区信息. 这可以是邻居信息的链接.

一定要和估价师谈谈吗

许多人认为你或你的客户根本无法与估价师交谈. 这不是真的. 库克说:“这应该是一条双向的道路. 代理人、委托人应当提供评估的重要资料, 评估师应该问一些后续问题. “这房子去年有什么变化吗?? 这个地区有什么独特之处吗?’”如果评估师没有问这些问题, 对你和你的客户来说，提供信息更重要.

Agents 和 clients may not realize that background information—the kind that may not show up on a report or in a database—is important for appraisers to know, Amoriello说. 没有这种交流, 估价师可能会遗漏一个关键细节, such as if the homeowner chose a higher quality countertop material than what is common in the neighborhood.

库克说，经纪人可以向估价师展示一份可比较的市场分析. 但她强调说，要说实话. “If you’re going to give sales information, make sure it is similar to the subject property. Don’t give an appraiser overvalued or unrelated comp data just because it would make the price work,她指出.

You 和 your clients cannot talk to an appraiser after the appraisal has been submitted; you must speak with the lender.

不期望一美元一美元的装修回报

许多人认为2万美元的装修意味着房屋价值增加了2万美元. 浴室和厨房的改造确实提高了房屋价值, 但通常不是一美元换一美元, Amoriello说.

Clients who have made huge 改进 out of sync with what is normal in their neighborhood may be in for a shock: those 改进 do not significantly raise their home values. 这就是所谓的充分性.

想象一下房主从1,400 to 2,通过改造车库和增加一间日光房，这里有200平方英尺的宜居空间. 该社区其他房屋的面积从1000平方英尺到1400平方英尺不等. 或者房主安装了室内游泳池. 没有类似大小的房子或室内游泳池的可比销量, 评估师将很难给这些改进赋值.

Amoriello说 an appraiser could assign a value in use based on the cost of the amenity minus a depreciation schedule, 在其他标准中. 但评估结果可能低于房主的预期.

评估师也是REALTORS®

Many appraisers join the REALTOR® association, which allows appraisers to access MLS information. 会员资格也意味着评估师受益于REALTORS®的倡导, 影响, 资源, 和工具. 根据2020年的报告，估价师约占德州2021十大正规彩票app经纪人会员的1% 德州2021十大正规彩票app经纪人®会员简介.

评估师可以加入地方和国家组织, including the Association of Texas Appraisers 和 the Foundation Appraisers Coalition of Texas.

评估师由德州评估师执照局颁发执照和监管 & 认证委员会, an independent entity created by the Texas Legislature that shares staff 和 资源 with the Texas Real Estate Commission.

不认为高估对你有帮助吗

比方说，估价师非常喜欢某一家居特色, 比如地下水池, 而且毫无理由地高估了你客户的资产池. 如果这种高估没有被审查贷款申请的承销商发现, 这对你的客户来说可能是个问题 和 的评估师.

一年半之后, 客户想要再融资，并了解他们的375美元,000美元的房产只值325美元,如果估价正确的话, Amoriello说. 客户现在欠的钱比房子的价值还多. 即使房子大幅升值, the client doesn’t benefit because they still owe the full amount of the loan based on the higher, 不正确的评价.

与此同时, 的评估师 may be subject to lawsuits or penalties by the Texas Appraiser Certification 和 Licensing Board.

评估之后会发生什么?

的 appraiser arrives at a final opinion of value 和 submits a complete report to the lender, 认证住宅估价师安吉洛·阿莫里洛说. 从那里，贷款人审查评估并将其发送给承销商. 的 underwriter checks the appraisal 和 may reach out to 的评估师 to answer any questions that arise. 的 appraisal then goes to the investor, who approves the loan based on the appraised value. 贷款必须在贷款人结账前处理完毕.

“Once the lender closes on the loan, it’s a happy day for the buyer 和 seller,” Amoriello说. “每个人都有报酬。.”

是否尝试灵活变通

可能会有鉴定人无法控制的延误. 例如, the appraisal may not even be assigned for several days while the appraisal management company tries to locate an appraiser willing to do the appraisal for a specific price. If the appraisal management company cannot find an appraiser who will accept the fee it is offering, 评估管理公司将继续努力，直到找到答案, 库克说,. 这就是为什么评估最终会在贷款人的时间表之后完成的原因之一.

One way to help expedite the appraisal process is for agents to return phone calls 和 be flexible, 库克2021十大正规彩票app. 如果你不能在这段时间见估价师在你的地区, 你可能会落在名单的后面. “Underst和 that appraisers are so busy right now that when they’re trying to set appointments, 如果你不试着和他们合作, 他们只会去下一个,她说。.

At the end of the day, all of the parties involved in the transaction have different jobs. 他说:“上市代理正试图拿到最高价. 买方的代理人正设法得到最好的价格. 我在努力获得市场价值，”库克说.